Новый закон о расторжении договора аренды покачнул баланс сил на рынке, но существенного перевеса в чью-либо сторону пока нет. Павел Курлат, партнер «Первой Юридической Сети», объясняет, что заставит маятник правосудия качнуться в ту или иную сторону.

8 июня 2020 года вступил в силу Закон № 166-ФЗ, который должен помочь арендаторам справиться с экономическими убытками, вызванными пандемией. Помимо возможности отсрочить арендные платежи или уменьшить их в течение всего 2020 года, закон позволил арендаторам-субъектам малого и среднего предпринимательства расторгать договоры аренды в одностороннем порядке без штрафов при выполнении нескольких условий.

Можно сказать, что положения закона достаточно корректны, поскольку сохраняют для сторон свободу договора, предусмотренную ст. 421 Гражданского Кодекса РФ. Закон хоть и наделяет сторону арендатора дополнительными правами, но не устанавливает для арендодателя в связи с этим обязанностей (за исключением предоставления отсрочки), представляя последнему право не согласится с требованиями арендатора. Исходя их этого можно утверждать, что баланс интересов сторон договора аренды незначительно смещен в пользу арендатора.

Очевидно, что часть арендодателей, к которым, прежде всего, стоит отнести торговые центры, до сих пор не могут рассчитывать на хороший прогноз. Так, по словам заместителя министра промышленности и торговли Виктора Евтухова, около трети торговых центров по всей России остаются закрытыми — из 3 000 работают немногим более 2 000.

По данным аналитиков международной консалтинговой компании Knight Frank, в период пандемии посещаемость средних и крупных объектов торговли снизилась в 2,5-3 и более раза. В наименьшей степени пострадали торговые центры «у дома» где посещаемость снизилась в 1,5-2 раза за счет преобладания в пуле арендаторов разрешенной группы (супермаркет, детские товары, аптека, услуги связи и другие товары первой необходимости). При этом товарооборот работающих арендаторов снизился в некоторых случаях более чем на 50%. Доходность торговых центров сократилась на 250 и более процентов. По мнению Knight Frank, недвижимость, фактически, стала убыточной, основную часть расходов торгового центра составляет налог на имущество и платежи по кредитным обязательствам, речь об отмене которых не идет, возможен только перенос.

В недавнем общение с коллегами из управляющей компании ТРЦ «Щука», они рассказали, что последствия пандемии продолжаются, а понимание в целом ситуации для бизнеса придет ближе к новому году. По их данным, после открытия торгового центра ощущается существенное снижение ставок – от 30% до 90% — по сравнению с арендными платежами до пандемии. Конечно, существенные дополнительные затраты ТРЦ несут и в связи с выполнением санитарных норм. Принятый закон, по мнению представителей ТРЦ «Щука», не защищает арендодателя, их защищают только договоры аренды и профессионализм специалистов.

Однозначно можно прогнозировать всплеск судебных споров с осени этого года. Поэтому всем сторонам арендных отношений уже сейчас стоило бы озаботиться созданием легенды собственной добросовестности в отношении второй стороны договора с тем, чтобы суд убедился в отсутствии злоупотребления своими правами. Иными словами, для судейского усмотрения важной будет не только формальная логика закона и договора, но и адекватность поведения сторон договора аренды на досудебной стадии. Арендодателям можно посоветовать быть адекватными и добросовестными, не закрываться от арендаторов и постараться найти компромисс. Если суд увидит конструктив со стороны собственника помещений, шансы на положительный исход судебных исков будут выше.

Полную версию экспертного мнения Павла Курлата читайте по ссылке.

20 августа 2020

РБК Pro